金坛是长三角具有特色的山水生态城市，但相对独立，与常州主城区融合度不高。自2015年撤县划区后，逐步与主城区接轨，“常金一体化”下金武快速线开通，金坛与常州主城区的距离进一步缩短，金坛终于被拉进常州城区的发展核心。
  从房地产发展走向来看，近两年，尤其是2018年金坛区与常州主城区保持了先扬后抑的同步发展节奏。从房企布局来看，早期，金坛是比较封闭的本土房企主导的市场，近两年，品牌房企布局金坛逐步增加，从最初的碧桂园，到如今的新城、保利、中梁、恒大、万科等，且布局的品牌房企的数量多于溧阳，质量也比溧阳高。今天我们就具体来看看，2018年的金坛，房地产市场发展如何？
  看点
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  地市：量价齐升但降温明显，溢价能力弱
  2018年，金坛区土地市场活跃度一般，土地底价成交，溢价率低，降温明显。
  具体来看数据：2018年，金坛区成交8宗经营性用地，与2017年相当；成交总面积1089亩，同比增加19.1%；土地成交总金额达59.5亿元，同比减少6.6%；平均楼面价4232元/㎡，同比上涨2.7%。
  2018年度常州市经营性用地出让计划中公示，金坛区计划出让1000亩。可以看到，2018年金坛区完成了年度供地指标。
  从地域分布来看，2018年，金坛区土地成交主要分布在滨湖新城和城东板块。从溢价能力来看，所有成交地块几乎都是低价成交，远低于2017年66%的平均溢价率。从成交楼面价来看，除江东竞得的华科园长龙山路南侧地块外，成交楼面价普遍不高。
  如果说，降温的土地市场，似乎预示着未来金坛楼市的风向转变。那么，金坛土地市场背后的房市数据表现如何呢？
  看点
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  房市：量跌价涨，房价上涨53.2%
  作为常州下辖的一个区，过去几年金坛的房价与常州主城区差距较大，受到土拍影响，自2017年起金坛房价迎来上涨，至2018年达到历史最高。
  据克而瑞数据统计，2018年金坛
商品住宅均价首次突破万元，达到13024元/㎡，同比上涨53.2%。
  除了土拍影响以外，金坛此轮房价上升主要还受到供应结构方面影响。早前金坛在售的楼盘主要集中在一些乡镇上，金坛主城区的譬如金坛碧桂园等楼盘基本售罄，城区基本“无房在售”。而2018年随着滨湖新城板块的金坛新城金郡、中梁金坛壹号院、保利紫荆公馆、恒大悦府等偏改善楼盘的入市，以及中景华府持续成交，金坛主城区均价快速上升，抬高了金坛区的整体均价。
  在房价上涨的同时，2018年金坛商品住宅成交量呈现下降趋势。据克而瑞数据统计，2018年金坛商品住宅共计成交63.2万㎡，同比减少14.7%。成交量的下降与金坛房价大幅上涨和前两年购房需求的提前透支不无关系。
  与常州主城区同步的是，受市场需求萎缩和市场大环境的影响，2018年四季度金坛区商品住宅成交量价同步下降，观望情绪明显。
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  展望：长期看好，但2019年市场或面临调整
  业界有个既定逻辑：地价决定房价。但其实，土地价格只是影响房价的因素之一，供求关系才是房价涨跌的主要原因。
  2018年，金坛区一、二、四季度的供应量均高于成交量，截止到12月底，金坛商品住宅在售存量达到68.7万㎡，供应量激增也导致去化周期达到历史新高，超过12个月。
  值得注意的是，2018年金坛主力在售项目普遍集中于滨湖新城板块，从年度成交地块来看，5宗滨湖新城的经营性用地有4宗是涉宅用地，可售建面超过117万㎡。因此，近两年滨湖新城的供应量激增将导致板块内竞争激烈，供求矛盾将急剧加大。
  2019年，金坛房价预计将呈现结构化下跌。这与万科·公园大道地价不高，项目售价预计在10000万元/㎡以内，带动整体区域房价结构化下降有关。
  再加上金坛区人口稳定，增长缓慢，未来城市的购房需求存在明显的天花板，房价下降可能性大。
  与溧阳类似，金坛也属于一个偏向于内生型需求的市场，2019年成交量可能会进一步萎缩。
  随着4年后苏南沿江高铁建成通车，以及其他交通配套方面的快速发展，未来金坛将缩短与常州主城区、南京上海等核心城市的通勤时间，与外部城市的发展联系将更为紧密，或许将承接常州主城区、周边其他城市的外溢购房需求。这也意味着长期来看金坛楼市还将有上行空间，尽管眼下市场存在延续2018四季度结构化下跌的可能。
来源：克而瑞常州房产测评
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发表于 2019-1-24 15:01:27
