碧桂园集团总部。摄影：史小兵
获取利润与赢得信任同等重要。焦灼如碧桂园，它在寻找某种平衡，尽管这一过程相当吃力。
文| 《中国企业家》记者李艳艳
编辑| 林文龙
有着“宇宙第一房企”之称的碧桂园(02007.HK)，最近摊上了大事儿。7月26日深夜，安徽六安碧桂园·城市之光项目建筑工地发生坍塌，导致6死多伤。去年11月，该项目也曾因安全事故，导致1名工人死亡。
根据六安市市委、市政府官方消息，涉事工地为围墙和活动板房坍塌，事发时六安城区降雨量达70毫米/小时，短时风速7级左右。次日，碧桂园回应该事件称，“我们正对全集团所有施工项目下达要求，进行全覆盖安全检查”。此外，“包含工程红线以外的施工队临时设施都应纳入本次检查整改范围”。
值得关注的是，这是近一个月以来，继上海奉贤项目坍塌、杭州萧山项目坍塌后，碧桂园发生的第三场坍塌事故。根据公开资料整理，不到一年，碧桂园在全国多地项目中，已经发生致人死亡的安全事故达5起，至少10人从中丧命。在以突飞猛进之势，杀入国内房企前三甲的光鲜背后，碧桂园在建项目频敲安全警钟。
碧桂园的回应似乎未能得到外界理解。有网友就六安事件评论称，“全市就倒你们一家，都怪风太大”。舆论声浪此起彼伏，矛头指向“高周转”。也即，碧桂园倡导的“高周转”模式带来诸多问题。高周转的核心竞争力在于“快”，快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金。碧桂园内部相关人士称，“高周转”不会影响工程质量。也有员工坦言，“任何一种模式都是在探索中不断完善。”
杨国强曾说，要“为全世界建又好又便宜的房子”。然而，安全事故频发，引发外界对其质量的猜测与担忧，甚至内部员工压力问题屡上头条。眼下，这家拥有近三千亿市值的房企正在遭遇一场严重的信任危机。在传统意义的地产生意上，获取利润与赢得信任同等重要。焦灼如碧桂园，也在寻找某种速度与人性的平衡，尽管这一过程相当吃力。
碧桂园式“高周转”有问题吗？
“高周转的核心是标准化和对产业链的把控，与质量和员工压力无直接关系。”某碧桂园区域层面高管回应《中国企业家》称。在多位行业人士看来，碧桂园代表了一种比万科、恒大等周转更为迅速的规模化发展模式。碧桂园董事局主席杨国强也曾如此表述高周转对碧桂园的价值：“高周转是我们战无不胜的法宝”，“高周转是抵抗任何风险最有效的手段”。
根据公开信息，今年4月，碧桂园曾在一周之内连发三份由总裁莫斌签署的内部文件，要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。其中，碧桂园发布与“高周转”匹配的激励和处罚措施，主要针对三四五线城市的项目总经理。比如，项目摘牌到开工超过40天即撤职；开工工期大于7个月，项目总撤职。
上述内部文件还称，设计院接到需求后，要通宵出图；三四五线项目实现摘牌即开工、3个月内开盘，将会分别奖励项目总20万元。值得注意的是，若上述规定得以落实，此次出事的六安碧桂园项目理应在需执行“高周转”规定的项目之列。据碧桂园官网信息，上述项目公司在2013年入驻六安，至今手握项目不少于7个。此次六安工程事故与高周转导致赶工期是否有关？截至发稿，碧桂园未作官方回应。
“（模式）本来不存在问题。高周转是要求快速卖楼而已，后期的施工及质量仍按照公司要求，按物理特性进行。除非人为把重点放在前面，而弱化后期施工管理。”某不具名的前碧桂园集团层面高管对《中国企业家》表示，量变会影响管理注意力。“当前碧桂园有可能就是这个问题。项目多，重点又放在前期。”
在追求规划及推进速度的同时，碧桂园的工程质量管理着实堪忧。早在去年六安项目事故首次发生时，六安市安全生产委员会曾通报指出，各类企业抢工期、赶进度，不落实安全生产防护措施组织生产建设等行为突显。近期碧桂园杭州项目的事故原因为，雨水导致基坑坍塌，“部分基坑水泥桩已经倾斜”。
强力推行的高周转模式确实“逼”出了业内艳羡的碧桂园速度。2017年，碧桂园以5508亿元的销售拔得头筹。步入2018年，其业绩增长趋势进一步扩大，上半年以4124.9亿元的销售额，位居行业第一，领先恒大、万科1000多亿。7月19日，《财富》发布2018年世界500强排行榜，碧桂园集团以335.7亿美元（约人民币2269亿元）的营业收入排在第353位，名次较去年跃升114位。
“不管是‘拿地-开工’还是‘拿地-开盘’阶段，真正通过压缩工期来提升周转效率的比例很低，不管是混凝土凝固时间、养护时间都有硬性客观标准。企业之间快周转真正的差距在于运营管理的效率。快周转的极致就是管理，而管理的本质就是人。”有行业人士如是分析称。不过，极致的业绩速度追求、优胜劣汰制的游戏规则及丰厚的激励回报，让不少碧桂园员工深感焦虑，“常有朝不保夕的感觉”。有员工称，你只要跟公司走，与外面比就是跑的速度。
标准：兼顾速度与质量，不可夺命狂奔
“说白了，两难。”提及高周转模式推进时所面临的尴尬，鸿坤地产副总裁袁春对《中国企业家》表示。如何在回笼资金、扩张规模的同时，保证建筑质量、维护人性规则，企业很难做出平衡。另有不具名房企高管称，高周转是房企颇具无奈的战略抉择。“并非房地产商想这么干，而是市场倒逼下的发展路径，不然就被淘汰。”
高周转概念最早引入国内房地产行业，源自万科学习美国帕尔迪，后碧桂园引入沃尔玛的资产周转概念，并通过跟投制度放大速度。一般而言，高周转的实现不外乎两种途径，增强融资能力以及提高项目操盘速度。但从目前看来，前者的实现路径正在收窄。
融资政策及监管的持续收紧，让一些依靠发债缓解资金压力的房企压力山大。在监管层监控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场后，发改委考虑禁止企业发行364天期美元债，海外融资渠道就此卡死。9000亿债务压顶的碧桂园，资产负债率接近90%，高额负债加之今年5月海外发债“中止”，去杆杠压力倍增。
如此看来，不惜一切代价实现高周转，已成当前房地产业的必然选择。问题在于，如何保证有效率且有质量的高周转。去年11月，第一梯队房企恒大曾下发董事局主席许家印签发的文件，明确实施高周转奖励及考核细则。今年5月，保利地产董事长宋广菊表示，将向碧桂园学习项目周转的一些做法。近两年通过快周转崛起的房企，比如阳光城、中梁、祥生等，则几乎选择重仓三四线。此外，还有强调豪宅“高周转”的泰禾，不断在“院子系”去化周期上着力。
中国房地产业协会名誉副会长童悦仲认为，中国房地产高质量发展需要满足绿色健康、智慧以及长寿(耐久)等条件，但当前房地产市场距离高质量发展还有一定差距。当代置业执行董事兼总裁张鹏对《中国企业家》表示，房地产商业要重点研究需求侧，将工程质量、品质摆在第一位。更关键的是，房地产要持续深挖专业性，培养可以抗周期性的商业模式和产品力。
张鹏认为，随着绿色科技，AI社区，BIM，住宅产业化等新技术的应用，行业能够以高周转速度匹配高质量发展，两者可以在技术更新的端口下平衡。不过，对于员工而言，企业内部仍需自我“高周转”的文化氛围，员工需要不断更新自己。“离开自我舒适区，外部环境严峻将会成为一个长周期事件。”
根据碧桂园披露的公开信息，为提高项目操盘速度，公司将所有产品进行标准化，包括每一个窗、每一条管道，甚至每一块混凝土模板，都是标准化的一部分。同时，集团内超6000人的设计院，建立了拥有海量标准模块的户型库。此外，碧桂园还自主研发SSGF工业化建造体系，提供新型装配和建筑工业化解决方案，以配合“高质量”需求。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，规模扩张速度取决于房企在行业中的压力几何。“类似TOP系地产企业，不甘心丢掉行业第一宝座，会努力维持销售业绩和节奏。但速度过快会使具体项目的投资精力减少，易出现质量问题。”他还表示，工程本身的质量问题，涉及企业工程质量管理，和企业经营能力有关。不断叠加的质量问题，则会降低市场信心。
在兰德咨询总裁宋延庆看来，碧桂园要求要全部标准化，“有些过了。”鉴于碧桂园的产品有“劳斯莱斯”，高改和豪宅产品线的标准化率最好控制在30%以内，而且最好的方式是级配标准化，而未必是设计标准化。“对于改善和刚需房，可逐渐提高，其中刚需房可做到70%以上，甚至90%，而且最好是‘设计标准化+级配标准化’同步推。”
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发表于 2018-7-30 14:31:33
