供大于求后的住宅标准变革

开一天的面

　　由于国家宏观调控，很多有意买房的人对当前楼市持等待观望态度，就金坛的人口数量而言，新增房似乎供应量有点大。

　　人人都希望改善居住环境，住新房子，何况还有较多的农村人口需要进城买房子，关键是购买力的问题。另一方面，供大于求也反映在普通商品房的重复建设，而有购买能力的人对普通房购买的欲望不强，无法满足其改变居住条件的愿望，作为住宅投资型购房限于出租回报率低而不会考虑购买普通商品房。

　　同时，我们早就看到，稀有房产，如联排、叠加、独栋别墅会得到市场热捧。原因同样有两个，一个是此类房子的得房率高达95%以上，而普通商品房只有75~80%；另外联排、叠加别墅独门独户，针对消费能力强的中产阶级以上人群，他们热衷购买高档别墅来改善居住条件。

　　前几年，房价一直在升。所以人们选择投资房产是增值了。作为住宅投资，一方面受到“五年期”限制，需要看清未来五年的预期；另一方面，房价在宏观调控中平稳或有下调的可能。这主要是普通商品房。新房的价格一下调，势必殃及之前购买想等升值的房。所以，很多人为了套现将原来的住宅房卖掉保值。

　　这是一个求新求快的变革时代。我们看到很大一部分开发商追求的设计还是过时的东西。节能科技住宅是房地产发展的趋势，是房地产市场需求的热点、重点。比如美国人知道如何设计能让室内空气始终保持新鲜，在夏天时，家里不开空调不开门窗也不会闷热。新技术能改变房屋性能，做到别人无法做到的。

　　又比如说，房子屋顶是平顶，保温和抗渗漏比较差。在节能大行其道的今天，无论是地中海式还是美式洋房，都不采用平板顶，我们江南地带，一年四季，雨量还是比较充裕的。无论是防水还是防今年的大雪，斜坡屋顶都有优势。另外，全球趋暖加剧，有效的保温和节能非常重要。做坡屋顶，开通气窗，能够隔离热浪。平板屋顶，热直接从屋面传递到室内的顶棚，无隔离层。而坡面屋顶却可以将热阻隔在阁楼层，并通过气窗散热。

　　我们的房子经历了几次演变，以筒子楼到多层板式楼再到小高层，直至现在的联排、叠加别墅、独幢别墅等几个阶段，住什么样的房子？好房子的标准是什么？是人人关心的话题。

　　探讨这个问题前，我们先来讨论一下：房价高一点是好房子吗？未必！因为评判的标准不同。我们假设一下，南京鼓楼地段，由于地段在中心区，因而即使再破旧的房子也很贵。但实际住的舒适程度却很差，又是老小区，配套安保等都不到位。这让我想起了一个现象：在美国，富人住郊区，而黑人、穷人住城市集中区。十年前，人们只会认为这是东西方观念的差异。但今天看来，美国的今天是我们的明天，我们的生活条件发达到一定程度时，就开始不再讲究地段，而瞄准环境、安保、住宅的高档化、智能化。

　　从交通的发展来看，也可以印证这样的发展趋势。1995年，金坛开始有出租车；1998年，金坛开始设有公交线路；2003年，金坛的私家车第一次达到2000多辆，现在翻了几倍。交通的便捷，在10年前不可能的事，现在变成了可能。在10年前认为很好的观念，现在可能已被淘汰了。买商铺，一定是看地段；买住宅一定是看居住舒适程度。所以说，将来的房子，一定是品质好、环境好、安保好、节能好的住宅，才是最贵的、最畅销的住宅。

　　说到环境，在美国，高档小区的内部都只是草坪，很少种树。而前几年，我们造小区环境时，喜欢多栽树，一有空地就种树，显得很乱。现在看来，大量的草坪才是我们所要的。清晨，拉开窗帘，一片草坪，没有灌木和树，就显得很开阔，很高雅。同时，在夜间也会觉得安全。

　　不仅如此，我们看到美国小区路牙设计上也与众不同。路牙是带有点波浪型的设计，无论底盘多么低的小轿车，也不会因停车或倒车损伤底盘，也不会划擦到车轮胎，这也是一项创新。而且，路的一端都有回车场设计，让车行驶到路的尽头，不用倒车掉个头就可以出来。

　　五年后，金坛中产阶级以上的家庭会有几辆汽车？我想一定是2辆以上。如此多的车，不充分考虑停车、倒车、放车怎么行？所以现在要按一家至少两辆车来设计停车位（库）。

　　国家4月1日施行了《中华人民共和国节约能源法》，看来将来住宅的节能是最大亮点和最大看点。节能要做好，关键是两点：一是要引进先进的专业技术；二是要舍得投入。真正好的技术是完全参照美国或德国技术，造价是贵了1/3，但质量好，矛盾少了品牌也响了。这就是我们所说的———造好房子要舍得投入。我们造百年好宅，好宅不是奢华的豪宅，质量好价格不贵才是好房子的标准。

　　节能，也是与国际接轨的有效尝试。在德国，消费者购买或租赁房屋时，建筑开发商必须出具一份“能耗证明”。且对设有采用新型保温技术的老建筑、非历史遗产类、文物类的实行强制报废措施。这样的事以后在中国也一样。现在我国已经开始注重开发节能住宅，将来必将提升到一个高度，与世界接轨。单纯追求利润而不力求房子品质的时代行将过去，光靠地段而不先考虑房子舒适节能实用性的时代也已经走到尽头。

　　好房子永远也不会过剩，如今，一个新的住宅标准正在建立，如果我们不考虑变革，烂尾楼、空置房、淘汰房不可避免。所以，未来的市场需要作更多的考虑。





作者：白玉

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