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[本地杂谈] 透过步行街,看金坛商业地产大变革

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正九品:主薄

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发表于 2011-8-8 17:00:50 | 显示全部楼层 |阅读模式

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  步行街算是金坛市中心的一幢标志性的商业建筑了,不论是地理位置还是营销资源,开发商和投资者还是将其商业价值最大化的挖掘了出来,加之旁边紧贴着大统华、花都、华润等商业中心,金坛的商业圈的繁荣让每个节假日都车水马龙,热闹无比。


  与经过十多年的市场化发展的住宅地产相比,中国的商业地产在短短的两三年内以令人咂舌的速度迅猛发展,成为了投资人心里的新创富支点。但是如今,在国内许多商业地产项目的开发经营过程中,存在着一种奇特的现象,这些商业地产项目在前期都会以漂亮概念大肆炒作,但在进入经营阶段后却变的面目全非。


  开发商选择分割销售物业,一方面是对自身管理能力没有信心,另一方面也是受制于资金的短缺,为了快速回笼资金,只能将物业分割销售。此后,开发商很难控制小业主的想法和做法,更无法进行统一的经营和管理。


  从商业地产的国际开发惯例来看,有实力的开发商对于商业地产项目多采用“只租不售”的策略,通过持续有效的经营管理提升商业价值。


  在这里,我们以步行街为例子,我们发现,开发商和投资者把商铺分割成上百个小商铺出售,但是这样一来,就造成了产权多元,经营管理公司很难进行统一招商、统一经营管理。国内有很多商业项目都存在着类似的问题,在销售情况非常好的情况下,商场的空置率非常高,我们不难发现,步行街的-1楼和三楼的很多店面都在空置待租的状态,小业主在支撑不下去的情况下不得已只能歇业。


  如果开发商选择分散产权进行销售的话,无形中将风险和责任转嫁给了一个个小企业,我们知道,这些小的散铺都是着眼于短期增值,谋求个人利益的最大化。而忽略了商业项目整体的统一性,缺乏科学合理的规划,或者同一类型的商家数量过多或者相对集中造成了恶性竞争,或者经营品类单一,无法满足顾客多元化的需求。从而造成不同商铺的经营效果悬殊,增加了业主投资的风险。在步行街的一楼有两家森马的品牌专卖店,不难看出,这样的竞争是恶性的,总体商业价值在降低。


  我们知道,商业地产的价值链是由开发商、消费者、投资者、经营者有机而成的,所以一个商业地产项目的成功与否取决于前期的决策定位、切合实际的招商引资和长期同一的综合管理等三方面的因素。


在这里,笔者给出的建议是,在资金足够的情况下,尽其所能的保证商业经营的统一性,多个渠道提升商业街的集客能力,引入高质量的商户来积极有效的带动人流和消费,与商家携手共创商业街的繁荣,最终获得稳定和长期的收益。

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从九品:吏目

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发表于 2011-8-8 17:19:29 | 显示全部楼层
其实金坛现在比以前进展很大
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正八品:县丞

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于大妈爱心勋章零距离108将 之 地巧星·玉臂匠·金大坚交友中心会员论坛精英互动之星

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发表于 2011-8-8 17:20:10 | 显示全部楼层
市场分析? 好像说的有点道理 可是我不懂{:161:}
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从七品:州判

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于大妈爱心勋章金坛零距离车友会成员零距离108将 之 天孤星·花和尚·鲁智深论坛元老互动之星论坛精英

发表于 2011-8-8 17:22:44 | 显示全部楼层
只能说开发商目光短浅
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正八品:县丞

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发表于 2011-8-8 17:31:21 | 显示全部楼层
经营多样性是好的,但缺乏好的管理
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交友中心会员零距离108将 之 地藏星·笑面虎·朱富金坛零距离车友会成员论坛特别贡献奖章爱心大使互动之星于大妈爱心勋章论坛精英论坛元老

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发表于 2011-8-8 17:48:41 | 显示全部楼层
键盘敲那么多字你累么?
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金坛零距离车友会成员爱心大使

发表于 2011-8-8 21:38:39 | 显示全部楼层
步行街是商业地产还是地产商业?!投资者更注重的是长期收益,而里面的小业主短期收益却并不理想!很多步行街都有这样的矛盾!
现在步行街空铺太多,只能说当时未能好好计算金坛的消费需求,里面的铺子以鞋帽服饰为主,尤以年轻时尚居多,有的店主一楼二楼租两间,但从步行街至花都再到附近的专卖店,往东就走到小金海了!
铺子很多,但是消费需求就那么大……
之前看到一网友说道老市政府改建成高档购物休闲中心,感觉就是又一政绩工程……

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爱心大使金坛零距离美食之星

发表于 2011-8-8 22:25:40 | 显示全部楼层
大饼0506 发表于 2011-8-8 21:38
步行街是商业地产还是地产商业?!投资者更注重的是长期收益,而里面的小业主短期收益却并不理想!很多步行 ...

回复到位。。。
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从八品:知事

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于大妈爱心勋章

发表于 2011-8-8 22:32:57 | 显示全部楼层
谁来刺激一下金坛的消费。。。
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金坛零距离车友会成员爱心大使

发表于 2011-8-8 22:34:51 | 显示全部楼层
为民服务 发表于 2011-8-8 22:25
回复到位。。。

瞎侃侃 !
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