金坛金水湾小区露天停车位要付费，太不合理。

深海的鱼 · 发表于 2011-5-31 21:08:50

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近来，金水湾小区物业要强行收取车位费问题，反复强调自己“对车位的收费既合法又合理。”我谈谈看法，我认为绝对不合理不全法。

众所周知，车位费用是由土地使用费及车辆保管费构成。这两种收益尽管都是以停车费的面目出现，实际上却是基于不同的来由。若想搞清小区停车费问题，必须首先断定车位土地使用权的归属，进而正确做出停车费的权属与分配的判断。　

开发房地产，开发商必须向国家缴纳建筑用地的土地出让金。此时开发商理所应当握有土地使用权，成为建筑用地的产权人。但是，作为商品的房屋销售之后，由于土地出让金不是按照房屋土地面积计算，而是按照房地产建筑面积计算，此时小区的全部土地成本，已经分摊到建成房屋的每一平方米建筑面积上去了，因而土地使用权随着房屋的销售便发生了质的转移，由开发商移止到全体业主共有，全体业主就成为了产权人。换言之，我们的购房价款中包括了停车位及其他公共场所的建设成本。既然全体业主已经支付了整个小区宗地的转让成本，不仅“买下”了房屋，也“买下”了停车位及其他公共场所的土地使用权，怎么能说“停车场不是小区公共用地，不归业主共有”呢？

混淆房屋出售前后土地产权人概念，从最低层次上讲，表明你们对停车费性质的认识是擀面杖吹火一窍不通。

《物权法》第74条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。还规定，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。由此不难看出，《物权法》关于小区车位、车库的归属与利用的基本立场是：

1），区分了车库与占用小区公共场地的地面停车场，并规定了不同的归属原则。

2），关于小区车库的归属采用当事人约定原则，而地面停车场则直接归业主共有。

3），对小区内停车位、车库的出售或出租施加了必要的限制，即应当首先满足本小区业主的需要。

显而易见，小区内车库与地面停车场采纳了不同产权归属原则。由于地面停车位不具备构筑物的特征，而且地处全体业主“买下”的公共场所，因此它的归属不属于开发商，更不属于不沾边的物业公司。
小区车位的所有权归业主共有，这是一個不争的事实。我们完全可以挺直腰板、理直气壮地说：小区车位的产权人是我们业主，决不是你物业公司或者委托你经营的开发商。
这样的收费经过政府批准吗？，有手续齐全吗？
一般说来，停车场地核准手续，只要提交了土地使用证书、产权人委托经营证明即可办理。既然全体业主是停车位的权益人，你有我们授权委托经营的证明吗？确认小区内土地使用权归全体业主共有，就应该无条件地确认土地使用权的收益也归业主共有。
你们强制性地要求业主交费，可见你们收取的停车费实际上不仅仅是单纯的服务性费用，也体现了强烈的土地使用费性质。从这个角度看，就算全部停车费都应该由物业管理公司收取，由于你们是通过使用停车场土地而取得收益的，因此不仅应该而且必须为使用土地的行为向土地产权人----全体业主支付费用。
所以无论如何，你们都应该向全体业主支付土地使用费，把停车费的大部分作为全体业主的共有基金等形式储存起来，用以公益事业支出，如添置一些小区公用设备和业主委员会的办公费用等。余下的部分才是服务性费用（如汽车通行证制作成本、停车泊位设置维护成本、停车场管理员工资费用支出等）。
这正是物业违法悖理、搜肠刮肚、一意孤行追逐暴利的根源所在。常言说得好，君子爱财，取之有道。你们不妨扪心自问，自己的所作所为能称之“有道”吗？你们与“君子”之称实在是距之千里。
靠处分土地使用权欺压业主、谋取暴利，我们坚决抵制。
停车费完全是基于提供保管车辆的一种服务费用。既然是保管服务费用，那么双方之间就应该是一种平等的服务合同关系，业主接受保管服务，应该按照适宜的收费标准交费。如果业主不接受保管服务，你们就不该强行收费。
再者，既然保管车辆是一种服务合同关系，那么就应当有明确双方的责、权、利，明确双方违约责任的条文，决不能遂你所愿，像现在这样——车主只有缴纳费用的义务而没有汽车被损、被盗享受补赔赏的权利。在日渐实行民主、平等、法制的国度里，盛行一时的霸王条款恐怕难以再让人们甘当冤大头了。
业主大会是小区事物的最高决断组织形式，小区内任何与业主权益有关的事务，业主都应享有知情权、参与权和表决权。小区车辆的进出停靠等管理制度，应充分尊重业主的意愿，由业主大会做出决断，小区内让不让停车、怎么停、怎样收费都应该是业主说了算，由业主大会确定。你们刻意避开业主，想当然的单方面做出决定是错误的、违法的。金水湾小区有业主委员会吗？
随手提及，对于拒绝交费的业主，你们不让车辆进出小区，这严重剥夺了业主自由出入居住地的权利。老实说，当前小区不和谐因素箭在弦上，皆源于你们强行收取车位费。面对怒气冲天的广大业主，愿你们理智面对，切忌与民意相抵。

期待你们能深刻反省，悔过自新，认真清理考量业务，悬崖勒马，及早纠错。不然的话，我们只能跟你们解除服务合同，在让你们卷铺盖走人的同时，追讨你们的无道之财。