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(中国网事)“底价”等于“报价”到底是巧合还是内定？——网曝“北京CBD核心区土地‘神仙’招标”调查 新华网北京7月7日专电(“中国网事”记者 刘德炳、周宁)7月6日，在北京市CBD核心区“地王”争夺战中，中信集团联合体作为Z11地块的唯一买家，为该地块报出26.32亿元的投标价格，然而，招标单位北京市国土资源局下属北京市土地整理储备中心为该地块开出的底价也恰好是26.32亿元。
此事第一时间被参与本次“地王”争夺战的SOHO中国董事长潘石屹(微博)在微博上发帖爆料，并称：“感觉遇到神仙了”。
“‘神仙’招标”事件随即引发网民纷纷质疑此招标为“内定”：“招标价和底价大体相同本已罕见，而像这种一模一样地精确到小数点后两位的情况，难道是见鬼了？”“‘地王’招标是不是有猫腻？”“怎么连戏都懒得演了？”
【现场目击】“底价”等于“报价”引嘘声一片
新华社“中国网事”记者6日上午在招标现场看到，中信、万科、招商银行、苏宁等数十家地产和金融界大腕聚集北京市国土资源局交易大厅，争夺位于东三环与长安街交界处的北京市CBD核心区9宗地块。其中，Z11地块占地7484平方米，规划建筑面积14万平方米，去年已经过第一轮招投标综合评定，在本轮竞标中只有中信集团联合体一家竞标单位。
主持人先唱出中信集团联合体为Z11地块标价26.32亿元，之后又报出北京市土地整理储备中心为该地块开出的底价也是26.32亿元，这个在招标中十分罕见的一分不差的惊人结果，让参加招标的人士及围观的各路记者顿时发出一片嘘声。
北京中原地产市场总监张大伟用数学排列组合的原理这样推测：假定本次出让的Z11地块招标报价只用报出前4位数，那么中信集团联合体报出26.32亿元的概率接近万分之一，“即便考虑其他影响概率的因素，发生这样的事情不能不说是个奇迹”。
【企业说法】报价是估算 雷同属“凑巧”
中信集团旗下设计规划这一项目的负责人告诉记者，这件事确实有些凑巧，但并非完全不可能。中信的报价是参照去年北京市CBD核心区地块成交价格、今年区域楼价变动等情况估算出来的。
据这位负责人介绍，中信在投标时一般会先预测最低楼面价及楼面拐点价(土地部门预期最高楼面价)，然后取一个中间值作为投标价格。由于中信去年参与过CBD核心区地块的投标，对最低楼面价预测把握较大，估计应在14500元／平方米至15000元／平方米之间。
他说，根据中信的判断，土地部门一般会对一块地设置一个最高楼面价，竞标单位报价超过最高楼面价，其实没有意义，即使超出再多，也不会作为参考。由于去年这一区域地块的成交楼面均价在19523元／平方米，结合政策背景，中信预估这块地最高楼面价应在19000／平方米以内，最后因18800元／平方米这一数字比较吉利，便以此作为土地部门预期最高楼面价，算出26.32亿元的价格结果。“谁知土地部门的底价不是以楼面价14500元／平方米算出的价格，而是我们预测的预期最高价26.32亿元成为了招标底价。”
“从某种程度上说，这是土地部门将底价提高了。”这位负责人向记者解释，“因为最终只有我们一家单位参与Z11地块争夺，土地部门也不希望这块地地价过低，所以就将底价提高了，出现了所谓的‘巧合’。”
【官方回应】“不知情”、“不便透露”
针对网民质疑的“内定说”，具体负责北京土地拍卖交易的北京市土地整理储备中心市场交易部部长雷蕾表示“并不知情”。该中心另外一名工作人员表示：“包括Z11在内的CBD核心区9宗地块仍在进行紧张的评标，具体情况不便透露。”
【反馈链接】土地出让不公开、不透明致怪象频出
就这一事件，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，不排除可能是一种企业托底的行为，即企业提前知道内情。不透明的土地出让方式，很难避免不公平。
对于Z11地块18800元／平方米的楼面价，“这是一个远远低于该地块真实市场价值的成交价格。”北京网民“268”分析说，周围的“世贸工三”写字楼等售价已超过50000元／平方米，“柏悦府”等高档地块售价早已突破80000元／平方米，而不到20000元／平方米的楼面价无异于一场“撒钱行为”。
对此，杨红旭认为，对于这种优质的商业地块，应该在限定条件的前提下实行挂牌和拍卖，一来这些商业地块对住宅价格影响并不大，二来政府可将这种地块实现价值最大化，并用充裕的土地出让资金多建保障房。
张大伟认为，招标出让土地屡曝颇受质疑的怪事，关键是土地出让不公开、不透明，这是市场化不健全的重要表象。相关部门只有提高信息公开程度，此类怪像才能避免。
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发表于 2011-7-8 07:59:46
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